11. Dlaczego nieruchomości są takie drogie?

Żyjemy w kraju, w którym większość obywateli nie może pozwolić sobie na własne, wygodne mieszkanie. W większości krajów kapitalistycznych sytuacja jest bardzo podobna. Taki stan rzeczy nie jest ani przypadkiem ani gorzką koniecznością, lecz wynika ze współczesnej, wyjątkowej historycznie rzeczywistości ekonomicznej. Prześledźmy zatem powody, dlaczego większość z nas nie może zrealizować swych mieszkaniowych aspiracji.

   Po pierwsze, Polska należy niestety do grupy państw, w którym państwo praktycznie wycofało się z aktywnej polityki na rynku mieszkaniowym. W wyniku tej sytuacji podstawowym narzędziem finansowania nieruchomości w naszym kraju jest kredyt bankowy. Kredyt ten jest oczywiście oprocentowany, zaś udział odsetek w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego wynosi kilkadziesiąt procent. Np. odsetki od kredytu równego 300000 zaciągniętego na okres 30 lat przy rocznym oprocentowaniu 5,95% wynoszą aż 344046,89. Innymi słowy nominalna wartość odsetek jest w tym wypadku większa od wartości… pożyczonego kapitału. Gdyby zrealizować inny, pozabankowy sposób finansowania nieruchomości, byłyby one nawet dwukrotnie tańsze. Analogicznie ponad dwukrotnie wzrosłaby siła nabywcza ludności, co miałoby ogromne przełożenie na jej możliwości konsumpcyjne.

   Po drugie, udzielany kredyt hipoteczny staje się automatycznie bankowym aktywem, zaś jego zabezpieczeniem jest nieruchomość za ten kredyt kupiona. Ten sam bank przyjmuje depozyty, które stają jego pasywami. Depozyty są oprocentowane w skali rocznej, tak więc w perspektywie wieloletniej – takiej samej w jakiej spłacany jest kredyt hipoteczny – pasywa bankowe rosną w tempie wykładniczym bądź zbliżonym do wykładniczego. To z kolei oznacza, że w tempie wykładniczym rosnąć muszą również bankowe aktywa tudzież wartość ich zabezpieczeń. W przeciwnym razie byłoby kwestią czasu, gdy wartość pasywów przekroczyłaby wartość aktywów, co uczyniłoby bank niewypłacalnym. Punktem odniesienia dla wartości bankowych aktywów nie jest więc ani stopa inflacji, ani wzrost dochodów ludności, lecz tempo wzrostu depozytów/pasywów. Jeśli więc stopa inflacji przewyższa wzrost dochodów ludności, zaś oprocentowanie depozytów przewyższa stopę inflacji (w rzeczywistości scenariusz nierzadki), to wzrost wartości aktywów musi zdecydowanie przewyższać wzrost dochodów ludności. Jeśli wziąć pod uwagę, że „potencjalnym” bankowym aktywem są nieruchomości kupione za pieniądze owego banku (w kredycie hipotecznym), to wzrost cen tych nieruchomości musi wydatnie przewyższać wzrost dochodów ludności. W ten sposób z roku na rok coraz więcej ludzi jest „wyrzucanych” z rynku mieszkaniowego, gdyż ich dochody rosną znacznie wolniej niż ceny na owym rynku. Ceny mieszkań są niezależne od dochodów ludności i sztywne w dół, tak jak sztywne w dół są bankowe pasywa – banki nie praktykują ujemnego oprocentowania depozytów. Jest to wynik dłużnej filozofii pieniądza, którą opisałem w dwóch pierwszych wpisach.

   Po trzecie, nieruchomość nie musi być przedmiotem konsumpcji, może być także przedmiotem inwestycji. W obecnej rzeczywistości (w odróżnieniu od PRL-owskiej) jednostka może kupić każdą liczbę mieszkań, a następnie wynająć je tym, których na własne lokum nie stać. Jest to niestety samonapędzający się mechanizm – im więcej mieszkań jest kupowanych jako inwestycje, tym większy strumień pieniędzy jest na nie kierowany przez ludzi o wysokich dochodach. Im większy pieniężny popyt, tym wyższe ceny nieruchomości i tym więcej „chętnych” do ich wynajmu. Cudzysłów jest tu wskazany, gdyż nie jest to preferowana decyzja, motywowana geograficzną mobilnością tych ludzi, lecz brakiem innych perspektyw. Osoby bogate zawsze wygrają wyścig z ogółem społeczeństwa do mieszkań, gdyż mają większe zasoby pieniężne. Zawsze zaś będą chciały „się ścigać”, gdyż dla nich kupno mieszkania nie jest związane z konsumpcją lecz dodatkowym dochodem, czerpanym z jego wynajmu. W takiej rzeczywistości istotna część społeczeństwa musi zapomnieć o własnej nieruchomości. Warto wspomnieć, że rekordziści zasiadający w polskim sejmie w swych zeznaniach majątkowych przyznają się do posiadania aż kilkunastu mieszkań. Zwłaszcza w kraju takim jak Polska, o bardzo płytkim i „prymitywnym” rynku kapitałowym, mieszkanie jest pewną lecz bardzo antyspołeczną inwestycją majętnej osoby. Problemu tego nie rozwiąże niestety wolny rynek, niezbędne byłyby tutaj regulacje państwa. 

   Po czwarte, w naszym kręgu kulturowym inwestycją może być również ziemia. Niektóre cywilizacje dopuszczają własność wyłącznie użytkowanej ziemi, lecz nie nasza. We współczesnym zachodnim kręgu kulturowym jednostka może nabyć każdą ilość sprzedawanej ziemi i jest jej prywatną sprawą, co z tą ziemią następnie robi. Popyt na ziemie podnosi jednak jej cenę, pośrednio podnosi zatem cenę nieruchomości na tej ziemi budowanych. W ziemi złożony być może znaczny kapitał, toteż warunkiem jej odkupienia celem zabudowania jest zgromadzenie zbliżonej kwoty. Jej wartość jest następnie przerzucana na finalnych kupców budynków na tej ziemi postawionych. Udział ceny ziemi w finalnej cenie nieruchomości jest przede wszystkim funkcją gęstości zaludnienia – w centrach dużych miast udział ceny gruntu jest ogromny i przekracza 60% (np. w centrum Londynu), w innych lokacjach jest nieco mniejszy. Także i w tym wypadku tylko odpowiednie ustawodawstwo państwowe rozwiązałoby ten problem. Gdyby wprowadzić wysokie opłaty od ziemi nie użytkowanej, inwestowanie w ziemię stałoby się nieopłacalne i problem zniknąłby natychmiast.

   Po piąte, branżę budowlaną dotyka ogromne przeregulowanie, także w naszym kraju. Uzyskanie licznych pozwoleń, koncesji, zatwierdzeń pochłania ogromne kwoty. Na mocy prawa inwestor musi wnosić ogromne opłaty z tytułu podłączenia mediów, wypisów i wyrysów z gminy, określenia warunków zabudowy, zatwierdzenia projektu, geodezji, opłat skarbowych itd. Wszystkie te kwoty są oczywiście przerzucane na konsumenta. Ponadto procedury prawne bardzo wydłużają proces budowlany, zmniejszają wykorzystanie kapitału, obniżają kapitałochłonność przedsiębiorstwa, prowadząc do podniesienia finalnej ceny nieruchomości.

   Po szóste, Polska znajduje się wśród krajów o murowanej tradycji budowlanej, która sama w sobie jest tradycją drogą. Nasz kraj dzieli z USA model minimalnej ingerencji państwa w rynek nieruchomości, nie dziejąc z nimi jednak technologii budowlanej. Amerykańskie wyobrażenie o swoim domu niewiele ma wspólnego z wyobrażeniem europejskim. Na Starym Kontynencie nieruchomość w założeniu ma być własnością wielopokoleniową, musi służyć dziesiątki, a najlepiej setki lat użytkującym go ludziom (w Anglii znaleźć można domy bez przerwy zasiedlone od XII wieku). W Ameryce dom jest dobrem bardziej krótkoterminowym, zatem wymagania materiałowe są tam zdecydowanie mniejsze. Większość nieruchomości w USA budowana jest z drewna, gipsu i tektury, z minimalnym udziałem innych surowców. Takie budownictwo nieuchronnie obniża ceny nowych nieruchomości. Polska jest niestety najgorszą kombinacją amerykańskiego kapitalizmu i europejskich tradycji budowlanych, co czyni własną nieruchomość w naszym kraju niewątpliwym towarem luksusowym.

   Wszystkie powyższe czynniki podwyższają finalne ceny domów i mieszkań kilkakrotnie. Co ciekawe nie mają one, z wyjątkiem ostatniego, nic wspólnego z dostępną technologią budowlaną. Są to zagadnienia prawne, które zależą wyłącznie od woli ustawodawcy. Gdyby zlikwidować działanie powyższych czynników ceny nieruchomości w dużych miastach naszego kraju byłyby nawet o 80% niższe; w mniejszych ośrodkach redukcja byłaby niewiele mniejsza. Czy jest to jednak realne? Pytanie to łączy się z motywem przewodnim mojego bloga, którym podkreślam wyjątkowość epoki, w której żyjemy. Otóż epoka tak rozumianego kapitalizmu, epoka bankowości rezerwy cząstkowej, epoka pieniądza w formie oprocentowanego długu naprawdę dobiega końca. Kapitalizm narzucił sobie na szyję pętlę, której nie jest już w stanie ściągnąć (pisze o tym we wcześniejszych wpisach). Może ją tylko przeciąć, wtedy jednak wyzwoli nie tylko siebie, ale miliony ludzi, których do tej pory wyzyskiwał. Jest duża szansa, że na jego gruzach powstanie ustrój lepszy, bardziej sprawiedliwy, tak jak feudalizm był lepszy od niewolnictwa, zaś umierający dziś kapitalizm jest lepszy od feudalizmu. Pewna ilość czasu musi upłynąć zanim to nastąpi, lecz pocieszające jest to, że Polska nie zajęła najgorszej pozycji w tym oczekiwaniu. Przyjemnie nie będzie, jednak tym razem szczęśliwie ominie nas oko cyklonu historii.

Krzysztof Rogoziński

                        *** poleć proszę tego bloga swoim Znajomym ***